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Neues zur EU-Taxonomie & Offenlegungsverordnung in der Immobilienbranche

Inhaltsverzeichnis
Ort
Assettyp
Projektdauer
骋谤耻苍诲蝉迟眉肠办蝉蹿濒盲肠丑别

EU-Taxonomie

Zwei von insgesamt sechs Zielen der EU-Taxonomie (Klimaschutz und Anpassung an den Klimaschutz) sind bereits seit Beginn diesen Jahres in Kraft. F眉r diese beiden Ziele gibt es Kriterien, die der Pr眉fung unterzogen werden m眉ssen, egal, ob es sich um einen Neubau, Ankauf oder eine Sanierung handelt. Neu hinzukommen am 01. Januar 2023 die vier verbliebenen Ziele: Vermeidung und Reduzierung der Umweltverschmutzung, Schutz der Biodiversit盲t, 脺bergang zur Kreislaufwirtschaft sowie Schutz der Wasser- und Meeresressourcen. Nach heutigem Stand ist nur eines der vier Ziele f眉r die Immobilienbranche bedeutsam: der 脺bergang zu einer Kreislaufwirtschaft inklusive Abfallvermeidung und der Nutzung von Sekund盲rrohstoffen. F眉r dieses Ziel wird es verbindliche Kriterien geben.

Umweltziele EU-Taxonomie

Warum die EU-Taxonomie so bedeutend ist

Rechtsanwalt Dr. Christoph Strelczyk fasste im die Bedeutung der EU-Taxonomie f眉r die gesamte Wirtschaft wie folgt zusammen: 鈥淢it einem einheitlichen Regelwerk definiert die EU, was nachhaltig ist. Das Ziel ist, Vergleichbarkeit und Transparenz auf den Finanzm盲rkten zu schaffen und heutige Zertifizierungen oder Standards zum Teil zu ersetzen. Vor dieser Zielsetzung betrifft die EU-Taxonomie nicht nur Finanzprodukte, sondern die gesamte Realwirtschaft, denn: Artikel 8 des Regelwerks besagt, dass auch Unternehmen, die der Pflicht zur nichtfinanziellen Berichterstattung unterliegen, berichten m眉ssen, inwieweit ihre wirtschaftlichen Aktivit盲ten taxonomie-konform sind. Dieser Anwendungsbereich betrifft bislang ca. 1.000 (b枚rsennotierte) Unternehmen, aber durch eine neue Richtlinie wird der Bereich ausgeweitet und in Deutschland 15.000 Unternehmen betreffen, die alle jedes Jahr zur Taxonomie berichten m眉ssen. Ab 250 Mitarbeiter:innen und einer Umsatzschwelle von 40 Mio. Euro ist ab 01.01.26 f眉r das Wirtschaftsjahr 2025 eine Berichterstattung n枚tig. Vom Transportunternehmen bis zum IT-Dienstleister sind alle Unternehmen verpflichtet, ihre wirtschaftlichen Aktivit盲ten unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit zu 眉berpr眉fen. Auch die Immobilienwirtschaft.鈥

Was bedeutet es, nicht taxonomie-konform zu sein?

Formal betrachtet, ist die Einhaltung der EU-Taxonomie nicht verpflichtend (au脽er in Sonderf盲llen von Artikel 8+ oder Artikel 9 Fonds, die sich ausdr眉cklich dazu verpflichten). Verpflichtend ist jedoch das dar眉ber, inwieweit die Aktivit盲ten taxonomie-konform sind oder nicht. Viel bedeutender als die formale Einhaltung ist die Auswirkung auf den Markt, denn klar ist: Eine taxonomie-konforme Immobilie wird mit einer Wertsteigerung belohnt und l盲sst sich leichter verkaufen. Dagegen ist bei nicht-konformen Objekten 眉ber kurz oder lang mit Wertminderungen zu rechnen.

Offenlegungsverordnung (SFDR)

Seit M盲rz 2021 m眉ssen Finanzmarktteilnehmer in ihren Unternehmensunterlagen offenlegen, wie sie mit Nachhaltigkeitsrisiken (z. B. Erderw盲rmung, Extremwetterereignisse oder Menschenrechtsverletzungen) umgehen. Ebenfalls zu benennen sind die negativen Auswirkungen von Nachhaltigkeitsfaktoren (sogenannte PAIs f眉r Principal Adverse Impact Indicators) anhand unterschiedlicher Vorgaben und Fristen, die sich nach Unternehmenskategorie und -gr枚脽e richten. Damit einher gehen gestiegene Reporting-Anforderungen f眉r Artikel 8- und 9-Fonds. Aber nicht nur das, denn die PAIs m眉ssen nun auch f眉r nicht-nachhaltige Fonds erfasst werden. Au脽erdem legt die Gesetzgebung die konkreten technischen Regulierungsstandards (RTS) nach, die Inhalt, Methodik und Darstellung der offenzulegenden Informationen definieren. Die Detailregelung, bezeichnet als Level-2-Verordnung, ist bereits am 14. August 2022 offiziell in Kraft getreten und betrifft Finanzdienstleister und Fondsgesellschaften. Anzuwenden ist sie jedoch erst ab 01.01.2023. Welche Kennzahlen genau zu reporten sind, h盲ngt von der Fondskategorie ab und zu welchen Auflagen sich der Fonds verpflichtet hat. F眉r das Reporting der PAI gelten in der Immobilienbranche zwei Pflichtindikatoren: Energieeffizienz sowie der Zusammenhang der Immobilien mit fossilen Brennstoffen. Hinzu kommt ein Wahlindikator, in der Regel ist Energieverbrauchsintensit盲t. Wer die reporteten Zahlen auditiert, ist derzeit nicht regulatorisch festgesetzt. Als Best-Practices hat sich in der Branche etabliert, wie bei Finanzpublikationen 眉ber den Wirtschaftspr眉fer und einen Sachverst盲ndigen vorzugehen. Wie lange die technisch-regulatorischen Bestimmungen in der derzeitigen Form gelten, bleibt abzuwarten, da bereits an einer 脺berarbeitung gearbeitet wird.

Was bedeuten die Neuerungen f眉r Asset Manager?

Jede neue Regulatorik erh枚ht den Druck, Nachhaltigkeitsziele aktiv und quantifizierbar umzusetzen, denn Investoren und Stakeholder werden in Zukunft noch genauer auf ESG-Kriterien achten und diese als Top-Investitionskriterium festigen. Erh枚hte Reporting-Anforderungen bei Artikel-8- und Artikel-9-Fonds sind die direkte Konsequenz, die mehr denn je eine strukturierte Datenerhebung erfordert. Zwar sind Investoren am st盲rksten von den Regularien betroffen, aber Asset Manager, Projektentwickler und Bautr盲ger leisten den zentralen operativen Beitrag, denn: ohne nachhaltige Immobilienprojekte keine nachhaltigen Immobilienfonds. Um das Vertrauen der Stakeholder zu st盲rken und belastbare Nachweise zu liefern, nehmen , z. B. von GRESB, eine zentrale Rolle f眉r Bestandshalter ein. Sie sind das Mittel der Wahl, um die ESG-Performance von Verm枚genswerten mess- und vergleichbar zu machen.

Auf nationaler Ebene: CO2-Abgabe

Bisher konnten Vermieter in Deutschland anfallende Kosten f眉r die CO2-Steuer vollst盲ndig auf die Mieter:innen umlegen. Das 盲ndert sich zum 01.01.2023, denn dann werden die Kosten zwischen Vermieter und Mieter je nach energetischen Geb盲udezustand aufgeteilt. Im Wohnbereich kommt ein Stufenmodell zum Einsatz, nach dem der Energieeffizienz des Geb盲udes entsprechend zwischen 0 und 95 % dem Vermieter zur Last fallen. Der Mieter tr盲gt immer mindestens 5 % der CO2-Kosten, z. B. im Fall von sehr schlecht ged盲mmten Geb盲uden. F眉r Gewerbeobjekte gilt 眉bergangsweise eine 50:50 Regelung.

Gut zu wissen: EU-Lieferkettengesetz

Bisher konzentriert sich die Regulatorik stark auf das 鈥淓鈥 und damit die 枚kologischen Stellschrauben. Mit dem EU-Lieferkettengesetz r眉cken neben 枚kologischen auch soziale Verpflichtungen entlang der gesamten Lieferketten in den Fokus. Der Gesetzesentwurf wurde im Dezember 2022 von den EU-L盲ndern verabschiedet. Nach der Einigung im EU-Parlament, die f眉r Mai 2023 erwartet wird, haben die Mitgliedstaaten zwei Jahre Zeit, das Gesetz in nationale Richtlinien zu 眉bersetzen. Besonders auff盲llig ist, dass das EU-Gesetz in seinem Umfang voraussichtlich 眉ber die Bestimmungen des deutschen Lieferkettengesetzes hinausgehen wird, indem z. B. Unternehmen ab 500 Mitarbeiter:innen und indirekte Lieferanten darunter fallen. Die deutsche Fassung tritt am 01.01.2023 in Kraft und schreibt zun盲chst f眉r Unternehmen mit mehr als 3.000 Mitarbeiter:innen und Sitz in Deutschland Sorgfaltspflichten vor, die die Sicherung von Menschenrechten und Nachhaltigkeit entlang der Lieferkette sicherstellen.